안녕하세요. 항해하는 부동산입니다. 오늘은 아파트의 재개발 재건축 절차 및 기간에 대해 알아보겠습니다.
우리나라는 현재 인구 절벽의 시대를 맞이하고 있습니다. 2023년 합계 출산율은 0.7명입니다. 이대로 가면 국가소멸이라는 엄청난 위기를 맞이할 수도 있는데요. 현재 이러한 문제점을 해결할 적절한 파훼법을 찾기를 간절히 바래봅니다.
이렇게 점점 인구가 줄어들고 도시가 소멸하는 때에 부동산 시장은 어떻게 변할까요? 제 생각으로는 점점 도시의 양극화가 심해질 것으로 예상합니다. 말그대로 슈퍼도시가 생겨나는 것이죠. 한정되어 있는 토지에 많은 인구가 몰리게 되면 그 인구를 감당할 거주 공급 대책은 택지지구 개발(신도시 개발)등이 있을 수 있겠지만 정부는 불가피하게 재건축과 재개발을 선택할 수 밖에 없습니다.
그렇다면 여기서 우리가 부동산 시장에서 취해야 할 자세는 명확해 보입니다.
1. 인구가 모일만한 곳에 투자한다.
2. 인구가 모일만한 곳의 재개발 재건축 지역에 투자한다.
3. 택지지구에 투자한다.
서론이 길었는데, 각설하고 오늘의 주제인 재개발 재건축에 대해 알아보겠습니다.
재개발 재건축 총정리
앞서 말한대로 우리가 미래에 살 토지는 한정되어 있고 인구감소에 따른 도시양극화가 심해져 전체 인구는 감소할지언정, 특정 도시에는 인구가 몰릴것입니다. 이때 증가하는 주거수요를 해소하기 위한 방법 중 하나로 재개발 재건축이 있습니다.
1. 재개발, 재건축이란?
재건축
재건축의 정의부터 살펴보겠습니다.
재건축 : 기존의 노후된 건축물을 허물고, 다시 짓는 것. 주변 정비기반시설은 양호하지만 해당 주거환경을 개선하기 위한 목적
재건축은 재개발과 달리 주변의 도시 및 정비기반 시설은 양호한 편에 속합니다. 다만 건축물이 노후화 되어 주거환경 개선을 목적으로 하는 행위입니다.
재개발
다음으로는 재개발의 정의를 살펴보겠습니다.
재개발 : 주거환경 철거, 도로, 상하수도 등 모든 기반시설을 새로 짓는 것. 재건축이 비해 공공사업적 성격
2. 재개발, 재건축 절차 및 기간
이번에는 재개발, 재건축 절차에 대해 알아보겠습니다.
1. 정비계획수립 ~ 추진위 설립(2~3년)
지자체에서 정비기본계획을 수립함으로 재건축 사업이 시작됩니다. "도시 주거 환경 정비기본계획"은 지자체가 10년 주기로 수립합니다. 그후 재건축의 경우(재개발은X) 안전진단을 통과해야 합니다. 통상적으로 예비안전진단을 먼저 받은 후 본 안전진단을 실시하게 됩니다. 구역 내 소유자 1/10의 동의를 얻어야 안전진단을 진행할 수 있습니다. 안전진단을 마친 후에는 주민설명회 및 지방의회 의견을 거쳐 계획안을 바탕으로 광역지자체에 정비구역 지정을 신청합니다. 이 때 정비구역으로 지정 고시되는 날이 권리산정기준일이 됩니다.
정비구역으로 지정 되면 추진위를 구성할 수 있습니다. 추진위는 조합설립을 준비하는 임시단체라고 생각하면 됩니다.
2. 조합설립 ~ 시공사 선정(1~2년)
추진위에서 일정수준의 동의를 얻은 후 조합설립 총회를 개최하여 지자체 승인을 받아 조합을 설립하게 됩니다. 조합이 설립되면 조합을 바탕으로 재건축을 맡을 시공사를 선정하게 되죠. 이 때 시공입찰 제안서는 시공사 선정과정에서 핵심이니 잘 기억해야 합니다.
3. 사업시행인가 ~ 조합원 분양 신청(1~2년)
사업시행인허가는 재건축 사업의 시작과 끝이라고 볼 수 있습니다. 착공이후 입주까지는 단 2~3년 밖에 걸리지 않지만 인허가의 경우 5~10년까지 걸릴수도 있기 떄문이죠. 인허가 절차가 이렇게 오래걸리는 이유는 인허가 구조 자체의 불합리성과 계획을 변경할 때 마다 다시 사업시행인가를 받아야하는데 계획은 변경해야 하는 경우가 많기 때문입니다.
4. 관리처분인가 ~ 착공(1~2년)
관리처분은 구역내에 있던 토지와 건물에관한 권리를 재개발, 재건축 사업으로 조성하는 토지(대지)와 아파트 등에 대한 권리로 바꿔서 배분하는 계획입니다. 현금청산자의 구체적인 보상규모와 조합원의 분담금 규모, 분양가 등이 이를 통해 확정됩니다. 이 때 종전자산평가도 실시하게 되죠. 착공에 들어가기에 앞서 이주 및 철거가 진행됩니다. 이때 주의할 점은 100%이주, 철거가 되기 전에는 착공할 수가 없다는 점입니다.
5. 일반분양 ~ 이전고시 및 청산(3~4년)
착공에 들어간 후 일반분양을 하게됩니다. 여기서부터는 대개 아는 아파트의 청약, 분양등과 유사하게 흘러갑니다.
재건축,재개발이 잘 진행되는 것도 중요하지만 못지 않게 중요한 것이 바로 청산 절차입니다. 청산이 제대로 되어야 사업지연으로 인한 금융비용, 조합원 월급 등이 추가로 발생하지 않기 때문입니다.
오늘은 재개발 재건축의 절차 및 기간에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 위에 설명해드린 기간은 사업이 평탄하게 잘 진행되었을 때를 가정한 것임을 참고하셨으면 좋겠습니다. 서울의 핵심지 재개발, 재건축의 경우 세간의 관심을 워낙 많이 받고 사업의 크기도 워낙 크기 때문에 조합 비리부터 시작해서 각종 하청업체들의 문제 등등 예상했던 것 보다 훨신 오랜 시간과 돈이 들어가는 투자일 수 있으니 확실히 판단이 서신 후 투자하신다면 좋겠습니다.
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