2022타경36030[1] - 김포고촌 우방아이유쉘 입찰 전략(경기도 김포시 고촌읍 경매)

안녕하세요. 항해하는 부동산입니다.

오늘 살펴볼 경매물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리의 김포고촌 우방아이유쉘 : 2022 타경 36030 [1]입니다.

출처 : 네이버 부동산

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 경매 물건 정보 및 입찰 전략

경매 물건 정보 요약

사건번호 : 2022 타경 36030 [1]
최저가 : 3억 9788만 원 (감정가의 49%)
매각 기일 : 2024.01.30
건물 면적 : 전용 128.93

위치 : 경기도 김포시 고촌읍 고송로 7, 105동 14층 1402호(김포고촌우방아이유쉘)

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입찰  참여 근거

 

 1. 권리가 깨끗한 물건입니다.

말소기준 권리는 2015.06.01이며 이 날짜 이후의 모든 권리는 소멸되죠.

소유자가 전입되어 있으므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

 

 2. 주변 제반 시설 및 위치가 좋습니다

출처 : 경매 마당

본 매물 주변에는 고촌중, 고촌초를 비롯하여 각급 학교가 위치해있습니다. 또한 인근에 아파트 단지, 공원 등이 혼재해 있어 실거주하기에 아주 적합한 매물이죠. 또한 인근에 고촌역 김포골드라인과 시내버스 정류장이 위치해 있기 때문에 대중교통 상황도 아주 좋은 편입니다.

 

 3. 매매하여 시세차익을 노려볼 수 있습니다.

현재 시세보다 최저가가 싸게 나왔기 때문에 적당한 가격으로 입찰하여 매매하면 시세차익을 노려볼 수 있습니다.  출구전략으로는 전세, 월세 세팅 혹은 실거주 정도가 되겠습니다.

 

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입찰 전략

 

 1. 시세 파악

출처 : 네이버 부동산

해당 물건과 동일한 평수대가 작년에 약 6.5억에 매매되었습니다.

현재 나와있는 매물 역시 평균 6.5억 정도 되네요.

 

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해당 매물과 동일한 타입의 최근 5년간 실거래가 추이를 살펴보겠습니다. 작년에 2건의 거래가 있었습니다. 그리 거래가 자주 되는 매물은 아닌 것 같네요. 2020년과 2021년에는 많은 거래가 있었는데 최고가 약 7억 후반까지 찍은 후 현재는 약 6억 중반까지 조정을 받은 것을 확인할 수 있네요. 현재 시세는 약 6.5억이라고 판단해 보겠습니다. 

출처 : 네이버 부동산

 

현재 최저 입찰가가 약 4억 이므로
최저가 낙찰 시 시세차익 약 2.5억 기대 가능합니다.

 2. 입찰 참여 금액 결정

이번 3차 경매에서는 낙찰될 가능성이 큽니다.

실거주를 할 사람이라면 5억 후반 ~ 6억 초반 정도를 써서 낼 것이고 그 가격에 낙찰될 것 같다는 생각이 듭니다.

반면 투자자 입장에서는 보수적으로 5억 초중반 정도 금액을 써서 낸 후 급매로 6억 초반으로 내놓는다고 하면 1억 미만 시세차익 기대가 가능합니다. 

 

참고로 2차 경매가 진행됐던 2023년 11월 21일 약 5.7억이 최저가였는데 유찰되었습니다.

위에 올려드린 실거래 내역을 보면 작년 11월 6일에 약 6.5억에 매매된 것을 확인하실 수 있죠. 제대로만 확인했다면 최저가인 5.7억에 단독입찰을 받은 후 아주 약간의 수리만 하고 6.4억에만 급매로 매매했다면 약 7000만 원 이익을 볼 수 있는 물건이었죠.

 

여기서 깨달을 수 있는 점은 다음과 같습니다.

1. 많은 경매 물건을 살펴보자

2. 잘만 살펴보면 아직도 돈 되는 물건은 많다.(경매에 아직까지 그렇게 많은 사람이 몰리진 않는다.)

실거주할 거라면 5억 후반 ~6억 초반
시세 차익을 노릴 거라면 5억 중반

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*개인적인 의견이므로 참고만 하시고 관련 서류 열람 및 현장 조사를 철저히 하여서 입찰에 참여하시기 비랍니다.*

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오늘은 경기도 김포시 고촌읍 고송로의 김포고촌 우방아이유쉘 : 2022 타경 36030 [1]에 대해 알아보았습니다.

다들 이기는 투자 하셨으면 좋겠습니다.