안녕하세요. 항해하는 부동산입니다.
오늘 살펴볼 경매물건은 경기도 광명시 철산동의 주공 12단지 : 2022타경63351[1]입니다.
경매 물건 정보 및 입찰 전략
경매 물건 정보 요약
사건번호 : 2022 타경 63351 [1]
최저가 : 5억 2500만 원 (감정가의 70%)
매각 기일 : 2023.11.30
건물 면적 : 전용 61.38
위치 : 경기도 광명시 디지털로 63, 1206동 11층 1108호(철산동, 주공 12단지)
입찰 참여 근거
1. 권리가 깨끗한 물건입니다.
말소기준 권리는 2022.04.27이며 이 날짜 이후의 모든 권리는 소멸되죠.
현황조사에 따르면 주거임차인이 2020.06.04에 전입되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 주거임차인의 대항력이 있다는 뜻이죠. 하지만 전입되어 있는 세대가 소유자의 자녀인 점을 감안했을 때 단순히 전입만 되어있으며, 보증금이나 차임에 대해서는 낙찰받더라도 인수하는 금액은 없을 것으로 판단됩니다.
2. 주변 제반 시설 및 위치가 좋습니다
본 매물 주변에는 지하철 철산역이 위치해 있어 대중교통상황은 아주 좋은 편입니다. 또한 각급 학교가 소재해 있기 때문에 자녀가 있는 가족단위가 살기에 적합하죠.
3. 매매하여 시세차익을 노려볼 수 있습니다.
현재 시세보다 최저가가 싸게 나왔기 때문에 적당한 가격으로 입찰하여 매매하면 시세차익을 노려볼 수 있습니다. 출구전략으로는 전세, 월세 세팅 혹은 실거주 정도가 되겠습니다.
입찰 전략
1. 시세 파악
해당 물건과 동일한 평수대가 올해 8월에 7.5억에 매매되었습니다.
현재 나와있는 매물의 경우 평균 8억 정도 되네요.
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해당매물과 동일한 면적의 7년간 실거래가 추이를 살펴보겠습니다. 2022년에 최고가 약 9.3억을 찍었습니다. 그러다가 올해 초에 7억까지 떨어진 후 다시 반등하여 현재는 약 7억 후반대에 가격이 형성되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 2020년대 3분기 가격으로 돌아간 것으로 판단할 수 있겠네요. 그렇다면 손품만으로는 해당 매물의 시세는 약 7억 후반으로 생각할 수 있겠습니다.
현재 최저 입찰가가 5.3억 이므로
최저가 낙찰 시 시세차익 약 2억 후반 기대 가능합니다.
2. 입찰 참여 금액 결정
이번 2차 경매에서는 낙찰될 가능성이 큽니다.
실거주를 할 사람이라면 7억 중반 정도를 써서 낼 것이고 그 가격에 낙찰될 것 같다는 생각이 듭니다.
반면 투자자 입장에서는 공격적으로 6억 중후반 정도 금액을 써서 낸 후 전세 세팅을 한 후 현재 재건축을 바라보는 것도 좋은 판단이라고 생각합니다.
현재 해당 매물의 전세가는 3억입니다. 그렇다면 6억 후반으로 낙찰받는다고 생각하면 자본금 약 4억이 있으면 되겠네요. 전세가율이 채 50프로도 되지 않아 높은 편은 아니지만 재건축 호재가 있어 충분히 투자해 볼 만한 가치가 있다고 생각합니다.
실거주할 거라면 7억 중반
시세 차익을 노릴 거라면 6억 후반
*개인적인 의견이므로 참고만 하시고 관련 서류 열람 및 현장 조사를 철저히 하여서 입찰에 참여하시기 비랍니다.*
오늘은 경기도 광명시 철산동의 주공 12단지 : 2022 타경 63351 [1]에 대해 알아보았습니다.
다들 이기는 투자 하셨으면 좋겠습니다.
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