안녕하세요. 항해하는 부동산입니다.
오늘 살펴볼 경매물건은 서울 동대문구 전노동의 래미안아름숲 : 2022 타경 112922 [1]입니다.
경매 물건 정보 및 입찰 전략
경매 물건 정보 요약
사건번호 : 2022 타경 112922 [1]
최저가 : 8억(감정가의 80%)
매각 기일 : 2023.11.21
건물 면적 : 전용 59.9
위치 : 서울 동대문구 전농로16길 51, 115동 7층 702호(전농동, 래미안아름숲)
입찰 참여 근거
1. 권리가 깨끗한 물건입니다.
말소기준 권리는 2021.10.20이며 이 날짜 이후의 모든 권리는 소멸되죠.
소유자가 전입되어 있으므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.
2. 주변 제반 시설 및 위치가 좋습니다
본 매물 주변에는 서울전동초등학교를 시작으로 각급 학교가 위치해 있습니다. 또한 주위에 단독주택, 아파트단지, 근린공원 등이 소재해 있어 주변환경은 양호한 편입니다.
인근에 노선버스정류장이 소재해 있기 때문에 대중교통도 보통인 편이죠.
3. 매매하여 시세차익을 노려볼 수 있습니다.
현재 시세보다 최저가가 싸게 나왔기 때문에 적당한 가격으로 입찰하여 매매하면 시세차익을 노려볼 수 있습니다. 출구전략으로는 전세, 월세 세팅 혹은 실거주 정도가 되겠습니다.
입찰 전략
1. 시세 파악
해당 물건과 동일한 평수대가 2021년 3월에 10.3억에 매매되었습니다.
현재 나와있는 매물의 경우 저층기준 8.7억 정도 되네요.
해당 매물과 동일 면적의 최근 5년간 실거래가 추이를 보겠습니다. 84C타입의 경우 총 58세대 밖에 없어서 실거래량이 적은 편입니다. 2019년에는 동일면적 대비 실거래가가 약 6.5억이었으며 2021년도에는 10.3억까지 올라갔습니다. 그 후로는 매매내역이 없습니다.
그렇기 때문에 본 매물의 적정 시세를 파악하기 위해서 현장을 방문하여 공인중개소에 들려보는 것이 필수적입니다.
다만 손품만으로 본 매물의 적정시세를 파악한다고 하면 현재 호가인 8.7억인점을 감안하고, 해당 매물이 저층인 점을 생각해 보면 시세는 약 9억 초중반 정도가 적정하다고 판단됩니다.
현재 최저 입찰가가 8억 이므로
최저가 낙찰 시 시세차익 약 1억 기대 가능합니다.
2. 입찰 참여 금액 결정
이번 2차 경매에서는 낙찰될 가능성이 있습니다.
실거주를 할 사람이라면 8억 초중반 정도를 써서 낼 것이고 그 가격에 낙찰될 것 같다는 생각이 듭니다.
반면 투자자 입장에서는 아직까지는 가격적으로 큰 메리트가 없기 때문에 한번 더 유찰되기를 기다려보는 것이 현명한 판단입니다.
실거주할 거라면 8억 초중반
시세 차익을 노릴 거라면 한번 더 유찰되기를 기다리기
*개인적인 의견이므로 참고만 하시고 관련 서류 열람 및 현장 조사를 철저히 하여서 입찰에 참여하시기 비랍니다.*
오늘은 서울 동대문구 전농동의 래미안아름숲 : 2022 타경 112922 [1]에 대해 알아보았습니다.
다들 이기는 투자 하셨으면 좋겠습니다.
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