부동산 경매란? (경매의 기본 절차)

안녕하세요 항해하는 부동산입니다.

요새 들어서 부동산 경매의 인기가 날로 높아지고 있죠? 부동산의 도매시장이라고 불리는 경매는 부동산 상승기에도, 하락기이도 통하는 투자법이기 때문에 많은 분들에게 사랑을 받고있지 않나 싶습니다. 부동산 경매는 특히 지금과 같은 부동산 불장에 빛을 발하는데요. 그 이유는 좋은 매물이 많이 나오고 경쟁률이 낮기 때문이죠.

한 개인이 채무액을 갚지 못해 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 법원에 경매를 신청을 하게 되면 해당 물건은 경매에 올라오게 됩니다.

그렇게 경매로 팔린 대금으로 채권자의 돈을 갚아주고 부동산을 낙찰자에게 이전하게 되죠. 개인의 채무와 금전 등이 막혀있지 않게 잘 흘러가도록 해주는 것이 바로 경매의 순기능 중 하나입니다.

 

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부동산이 경매에 올라오는 과정을 간단하게 설명해드리겠습니다.

 

1. 채권자가 부동산 소재지의 관할 법원에 경매신청

2. 법원이 관할 등기소에 연락해 촉탁(경매 절차에 들어감)

3. 해당 부동산의 등기사항 전부증명서에 '경매개시결정'등기가 올라감

 

 

그렇다면 이렇게 올라온 경매가 진행되는 과정은 어떻게 될까요? 위의 순서에 이어서 설명해 드리겠습니다.

 

1. 경매개시 결정 등기가 올라감

2. 배당요구 종기결정 및 공고

3. 매각 관련 공고 및 통지

4. 입찰(매각 실시)

5. 소유권 이전, 부동산 인도(낙찰 시)

6. 배당

경매가 진행되는 과정을 간략하게 보았다면 이번에는 경매에 참여하는 투자자 입장에서 경매에 참여하는 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 관심이 있는 지역의 경매 물건을 검색한다.(대한민국 법원 경매 정보, 옥션원, 지지옥션, 스피드 옥션 등)

2. 해당 물건에 권리상 하자가 없는지 분석한다.(하자가 있더라도 오히려 역으로 이용할 수 있음. 이 부분은 공부를 많이 해야 함)

3. 물건의 시세를 파악하고 주변 현장을 조사해서 이득이 되는 투자인지 체크한다.(취득세, 강제집행비용 등 각종 추가적인 비용 고려할 것)

4. 입찰

5. 경락잔금 대출(잔금은 입찰일로부터 30-45일 내로 완납한다)

6. 명도(해당 부동산에 살고 있는 사람에게 인도명령)

7. 매매 or 임차(임차 낼 거면 수리하기)

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부동산 경매의 큰 흐름과 투자자 입장에서 바라본 경매 절차까지 알아보았습니다.

가장 중요한 건 이기는 투자입니다. 아무리 싸게 낙찰받았다고 하더라도 시세파악을 제대로 하지 못하면

애물단지가 되는 경우가 발생할 수 있으니 시세 및 현장 파악을 확실히 하는 게 매우 중요합니다.