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부동산 항해일지/부동산 공부

부동산 투자 하기 전 체크리스트

by 항해하는 부동산 2023. 4. 26.

안녕하세요 항해하는 부동산입니다.

부동산에 투자하기 전에 기본적으로 체크해야 하는 사항들이 있습니다. 부동산은 주식과 달리 가격 변동이 느리고 금액 단위도 아주 큽니다. 그렇기 때문에 부동산을 매매할 때에는 그전에 여러 가지 지표들을 체크해 보고 신중하게 결정해야 합니다. 지피지기면 백전불패라고 했나요. 부동산 매매를 하기 전 많은 조사를 통해 이기는 투자를 하면 좋겠습니다.


부동산에 투자하기 전 체크해야 하는 지표는 다음과 같은 것들이 있습니다.

 

1. 아파트 미분양률

부동산 시장이 얼어붙어서 아파트를 분양해도 사람들이 잘 사지 않는다면 미분양률이 올라갈 겁니다.

다시 말해 아파트 미분양률이 높다는 것은 그만큼 부동산 수요가 적다는 뜻이겠죠.

국토교통부에 따르면 2023년 2월 기준 전국 미분양 주택이 7만 5천 세대가 넘는다고 합니다. 부동상 업계에서는 5만 가구 이상이 미분양 나면 위험하다고 판단하는데 현재 5만 가구를 훌쩍 뛰어넘는 미분양을 보이고 있네요.

 

2. 해당 지역의 인구수 & 가구수

내가 부동산을 매매하려는 지역에 인구수가 얼마나 되는지 파악해야 합니다. 중요한 것은 현재 인구수가 아니라 미래 인구 증감률입니다. 투자는 심리고 미래가치를 평가하는 것이기 때문에 인구가 증가할 것으로 예상되는 지역의 부동산이 당연히 수요가 많겠죠? 수요가 늘면 가격은 올라갈 겁니다. 통계청을 통해 지역별 인구수를 확인할 수 있으니 참고하시면 되겠습니다.

 

인구수와 관련해서 중요하게 봐야 할 것이 바로 가구수입니다. 부동산 투자자 입장에서는 인구수가 똑같을 때 4인 1 가구 보다 1인 4 가구가 많은 지역이 더 매력적으로 느껴지겠죠? 다시 말해서 인구수가 같거나 작다고 해서 가구수가 적다는 뜻이 아니라는 겁니다. 

우리나라는 이제 한 집에 5-6명씩 지내는 대가족이 사라지고 핵가족 혹은 1인가구가 늘어날 것입니다. 그렇기 때문에 부동산 투자를 할 때는 해당 지역의 가구수에 대해서도 민감하게 살펴봐야 하겠습니다.

 

3. 일자리

부동산의 투자의 기본이죠. 일자리입니다. 일자리가 많은 곳에 사람들이 모이고 사람들이 모이면 상권이 형성됩니다. 

그래서 부동산 투자를 할 땐 일자리 호재가 많은 곳에 투자를 해야 성공확률이 올라갈 겁니다.

 

4. 경매 낙찰가율

부동산 불황기가 2-3년 지속되면 무리하게 집을 샀던 사람들이 다 나가떨어집니다. 그러면 그 물건들은 전부 경매로 나오게 되어서 경매 물건이 급증하겠죠. 이때 낙찰가율을 잘 보셔야 합니다. 만약 낙찰가율이 높다면 매매 수요가 높다는 뜻입니다. 반대로 낙찰가율이 낮다면 그만큼 수요가 적다는 뜻이겠죠. 수요가 적으면 부동산에 대한 인기가 식고 있다는 뜻입니다.

경매 낙찰가율은 대법원 경매 정보 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

 

5. 향후 3년간 입주물량

이 부분은 특히 지방 부동산에 투자할 때 주의 깊게 보셔야 하는 지표입니다. 부동산이라는 개념이 옮길 수 없는 자산이기 때문에 입지가 단시간에 변하기는 어렵습니다. 하지만 지방의 경우 공급물량에 따라서 그 입지가 달라질 수 있습니다. 지방 소도시에 대단지 신축 아파트가 들어선다면 해당 권역으로 일명 '대장지역'이 옮겨갈 수 있습니다. 이 말은 다른 지역이 쇠퇴한다는 뜻이죠. 따라서 지방 소도시에 투자할 때는 공급물량을 잘 살펴보시기 바랍니다.

공급량은 아파트 실거래가 앱을 통해 확인하거나 네이버 부동산을 통해 확인하실 수 있습니다.

 


위의 지표들 외에도 교통상황이나 학군 등 여러 가지 체크해보아야 할 지표들이 많이 있습니다. 모든 투자가 그렇지만 부동산은 유난히 여러 가지 조건들이 얽혀 가격이 형성되는 특징이 있기 때문에 나무를 보기보다는 숲을 보는 안목을 기르면 좋을 것 같습니다.

 

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