안녕하세요. 항해하는 부동산입니다.
오늘은 재개발 재건축에 있어서 중요한 부분인 조합원 분담금을 계산하는 방법에 대해 공부해 보겠습니다.
재개발 재건축 분담금 계산법
내가 갖고 있는 주택이 재개발 혹은 재건축이 된다고 했을 때 얼마의 분담금을 내야 새집을 얻을 수 있는지 윤곽이 그려져야 자금 조달 계획 등을 손쉽게 세울 수 있기 때문에 재개발 재건축 투자에 있어서 분담금을 예상, 계산하는 부분은 중요한 부분 중 하나입니다.
참고로 재개발, 재건축이 진행됨에 따라 점점 관련된 정보들이 수면 위로 떠오르기 때문에 각각 절차에 따라 분담금을 계산하는 방법과 분담금 계산의 정확도가 달라질 수 있습니다.
분담금 계산식
1. 공식적인 계산 방법
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
*조합원 분양가 = 사업시행인가 고시 기준 60일 이내에 고지됩니다.
*권리가액 = 감정평가액 x 비례율
*비례율 = (종후 자산평가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%
해당 방법은 재개발, 재건축 절차가 어느 정도 진행되어 윤곽이 드러난 후에 계산할 수 있는 공식적인 조합원 분담금 계산방법입니다.
권리가액이나 조합원 분양가의 경우 관리처분인가단계에서야 알 수 있기 때문입니다.
여기서 참고로 비례율이 100%를 넘는다는 말은 비용보다 수익이 큰 사업이라는 뜻입니다.
2. 대지지분을 이용한 계산 방법
분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
*조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타 사업비
- 순수건축비 = 평당 건축비 x 계약면적
- 기타 사업비 = 순수건축비 x 0.33
*일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
- 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
> 일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비
- 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분
두 번째로 대지지분을 이용한 분담금 계산방법은 재개발 재건축 절차가 아직까지 많이 진행되지 않은 초기단계에서 분담금을 예상할 때, 내가 주택이 아닌 토지만 갖고 있을 때 사용하는 계산 방법입니다.
분담금 계산 예시
분담금 계산에 대한 예시를 쉽게 들어보겠습니다.
1. 공식적인 계산 방법
내가 소유한 주택 매매 가격 : 5억
내가 소유한 주택의 감정평가액 : 3.5억
조합원 분양가 : 6억
일반 분양가 : 7억
개발이 이루어진 후 총 자산(종후 자산) : 100억
개발이 이루어지기 전 총 자산(종후 자산) : 50억
총 사업비 : 20억
=> 비례율 : 160%
위와 같은 전제를 깔고 내가 내야 할 분담금은 얼마인지 계산해 보겠습니다.
분담금(0.4) = 조합원 분양가(6억) - 권리가액(3.5억 x 1.6)
내가 내야 할 분담금은 4천만원 입니다.
2. 대지지분을 이용한 계산 방법
내가 소유한 대지지분 : 50평
아파트 분양가 : 7억
필요 대지지분 : 30평
순수 건축비 : 3억(평당 건축비 x 계약면적)
조합원 건축원가 : 3.5억
기부채납률 : 15%
1. 분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
2. 조합원 건축원가(3.5억)
3. 일반분양 기여 대지지분(12.5평) = 보유 대지지분(50평) - 기부채납면적(50평 x 0.15) - 조합원분양 필요 대지지분(30평)
4. 대지지분 1평당 일반분양 수익(약 1300만 원) = 일반분양 수익(7억-3억 = 4억) / 필요 대지지분(30평)
5. 일반분양 기여 금액(1.62억) = 대지지분 1평당 일반분양 수익(1300만원) x 일반분양 기여 대지지분(12.5평)
분담금(약 2억) = 3.5억 - 1.62억
내가 내야 할 분담금은 약 2억입니다.
총정리
조금은 복잡해 보였을 수 있었을 텐데요. 마지막으로 쉽게 정리하면 아래와 같습니다.
조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(재개발, 재건축 후 기존 주택의 가치)
그러니깐 단순하게 생각해서 내가 부담해야 할 돈은 새 아파트의 가격에서 내가 갖고 있는 주택의 미래 가치만큼 뺀 값인 것이죠.
이렇게 생각하니 참 단순해 보이죠?
오늘은 재개발 재건축 투자에 있어서 중요한 단계인 분담금을 계산하는 방법에 대해서 알아보았습니다.
더 궁금한 사항은 아래 링크를 통해 확인해 보세요.
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